Antes de decidir dónde meter el dinero hay que decidir otra cosa: a quién le hablas.
Porque en una inmobiliaria hay dos clientes y solo uno te da de comer de verdad.
El comprador ya está en Idealista. Lo vas a encontrar allí, compitiendo contra todos, y cuando cierres la operación te llevas una comisión y se va. El propietario es otra cosa: te da la exclusiva, te da la comisión y, si lo haces bien, te da el siguiente piso de su edificio.
Todo lo que viene a continuación parte de ahí.
La búsqueda que no vas a ganar, y no pasa nada
«Pisos en venta en [tu ciudad]». Olvídala.
Idealista y Fotocasa juegan con cientos de miles de páginas, enlaces de medio internet y un presupuesto que no vas a igualar. Pelear ahí, en orgánico o en anuncios, es la forma más rápida de gastar sin resultado.
A qué búsqueda merece la pena que te presentes
No todas valen lo mismo, y la más buscada es justo la que no puedes ganar.
Fíjate en que las tres búsquedas de arriba son del propietario y la de abajo es del comprador. No es casualidad: es la tesis entera del artículo.
Cuándo Google Ads es la respuesta
Cuando necesitas captaciones este trimestre y no el que viene.
Con una comisión media de cuatro mil quinientos euros por operación, puedes permitirte pagar bastante por un contacto de propietario. Un clic a 1,80 €, un contacto cada veinticinco clics, unos 45 € por contacto. Si cierras uno de cada seis, la captación te sale a menos de trescientos euros. Los números salen con holgura.
Salen, eso sí, con tres condiciones.
- Anúnciate al propietario. «Vender piso en [zona]», «cuánto vale mi casa», «tasación gratuita». Nunca a «pisos en venta».
- Radio corto de verdad. Los barrios donde trabajas y los limítrofes. Nadie vende su piso con una agencia de la otra punta.
- Negativas desde el primer día. «Alquiler barato», «subasta», «embargo», «obra nueva» si no la llevas, «empleo», «curso».
¿Por qué pido valoraciones y luego no cierro ninguna?
Casi siempre por el tiempo de respuesta, no por el anuncio. Un propietario que pide valoración suele pedirla a dos o tres agencias la misma tarde. Se queda con la que le llama primero, no con la que tenía el anuncio más arriba. Si tardas un día, has pagado el clic para otro. Antes de tocar la campaña, mira cuánto tardáis en devolver esas llamadas.
Cuándo gana el SEO
En cuanto piensas a más de seis meses vista.
El propietario que se plantea vender no decide en una tarde. Lee, compara, mira precios de su zona, pregunta. Y el que le resolvió las dudas es el que recibe la llamada dos meses después. Esas búsquedas —«cuánto vale mi piso en Torrent», «vender casa heredada», «cuánto cobra una inmobiliaria»— no se compran con anuncios porque el que las hace todavía no está listo para llamar.
Cómo se comporta cada canal en doce meses
Con la misma inversión repartida. Lo que cambia no es cuánto trae, es cuándo y qué pasa si paras.
En inmobiliaria el SEO tarda más en arrancar porque hay que construir las páginas por zona. Cuando lo hace, trae al propietario, que es el contacto que deja comisión.
¿Y en tu agencia? Reparte tu presupuesto en 30 segundos
Pon tus números y te decimos cuánto va a captación inmediata y cuánto a construir marca en tu zona.
Estimación orientativa. Partimos de un coste por clic medio de entre 1,20 y 2,50 € por clic en búsquedas inmobiliarias y de que alrededor del 4% de quien entra desde un anuncio acaba contactando. Tus números reales dependen de tu zona, tu web y tu competencia.
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Qué necesita la agencia para competir en SEO
En inmobiliaria «hacer SEO» suele acabar en artículos sobre cómo decorar el salón. No capta a nadie.
Lo que trae propietarios es más local y más aburrido: una página por cada barrio o pueblo donde de verdad captas, y una pensada para quien quiere vender.
| Página | Para qué búsqueda | Qué tiene que llevar |
|---|---|---|
| Una por zona donde captas | «vender piso en [barrio]», «inmobiliaria [pueblo]» | Precios medios de la zona, qué se ha movido este año y tus operaciones cerradas allí |
| Una de valoración gratuita | «cuánto vale mi casa», «tasar piso» | Formulario corto y una promesa concreta: rango de precio en 24 h, sin visita |
| Una de honorarios | «cuánto cobra una inmobiliaria» | Un rango, qué incluye y qué pasa si no se vende |
| Una por servicio real | «vender casa heredada», «alquilar con garantías» | El caso entero: papeles, plazos, impuestos |
| Una del equipo | Confianza y búsquedas por nombre | Caras, nombres y teléfono directo |
Ese bloque es lo que separa a la agencia que solo sale cuando la buscan por su nombre de la que aparece cuando alguien de su barrio escribe que quiere vender.
El reparto, según el momento de la agencia
No hay una fórmula única, pero sí tres situaciones que se repiten.
Agencia nueva o en zona nueva. Setenta por ciento a anuncios los primeros meses. No tienes ni ficha rodada ni contenido, y necesitas operaciones para pagar las nóminas.
Agencia asentada con la cartera corta. Mitad y mitad. Los anuncios tapan el agujero de captación mientras las páginas por zona se posicionan.
Agencia con cartera y con paciencia. Setenta por ciento a construir. Es lo que hace que dentro de un año no dependas de pagar por cada contacto.
El tercer canal que no estás presupuestando
Cada vez más propietarios no empiezan en Google: le preguntan a una IA qué agencia les recomienda en su pueblo, o cuánto cobra una inmobiliaria por vender.
Ese canal no se compra. Lo que decide si te nombran es de dónde saca la IA lo que dice: tu ficha, tus reseñas, tus páginas por zona y lo que se publica sobre ti en prensa local y portales. El mismo trabajo, con el premio duplicado. Y una agencia con cuatro páginas genéricas no le da nada que citar.
Antes de invertir un euro
Mira si tu web está preparada para recibir lo que traigas. Si el propietario aterriza en un buscador de pisos, has pagado el clic para nada: eso está en los errores de las webs inmobiliarias. Y el plan completo, en cómo conseguir más clientes para tu inmobiliaria.
Preguntas rápidas
¿Cuánto debería invertir al mes?
Por debajo de 600 € no hay datos suficientes para optimizar nada. Si no llegas, todo al mapa y a las páginas de zona.
¿Y si mi zona es muy pequeña?
Mejor. Menos competencia en las búsquedas locales y el radio corto abarata el clic. Las agencias de pueblo son las que mejores números sacan en captación.
¿Anuncios de compradores nunca?
Solo si tienes obra nueva o producto en exclusiva que no está en los portales. En el resto de casos estás pagando por tráfico que el portal te da gratis.
¿Cuánto tarda el SEO?
Tres a seis meses para las páginas de zona. El mapa se mueve en semanas.
¿Puedo llevarlo yo?
La ficha sí, y conviene. Las campañas y el contenido por zonas es donde se nota tener a alguien.
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